Ley de Alquileres: qué sucederá con los contratos vigentes si se aprueba la modificación
La Cámara de Diputados aprobó el proyecto de ley que busca realizar cambios en la legislación de alquileres y el mercado inmobiliario tiene expectativas.
Este proyecto, impulsado por la oposición al Gobierno, propone modificaciones en algunos puntos controvertidos de la norma, como la reducción de la duración de los contratos de tres a dos años y la implementación de ajustes cada cuatro meses con una indexación acordada por las partes.
A medida que el proyecto avanza hacia su tratamiento en el Senado, con la constitución de una Comisión de Legislación General y un plenario con la comisión de Presupuesto, las opiniones sobre las condiciones del proyecto están divididas. Sin embargo, las cámaras del sector inmobiliario están alentando el cambio para revitalizar un mercado que ha sufrido dificultades y crisis. A pesar de las diferentes perspectivas, el mercado ha decidido pausar sus operaciones una vez más, anclándose en la incertidumbre que suele acompañar a cualquier anuncio de cambio.
En este contexto, surge una pregunta que preocupa tanto a propietarios como a inquilinos e inmobiliarios: ¿qué sucederá con los contratos de alquiler vigentes si se aprueban las modificaciones a la ley? Afortunadamente, la respuesta es clara y sencilla: "La ley no se aplica retroactivamente a menos que se establezca expresamente", aseguró Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de Argentina. En resumen: los contratos en curso no se verán afectados por el cambio de la ley.
El experto explicó que la nueva ley se aplicará únicamente a los contratos que se firmen después de su aprobación, lo que significa que "los contratos en curso seguirán siendo válidos". Esta misma situación ocurrió cuando se promulgó la ley de alquileres en julio de 2020. Los contratos que ya estaban vigentes en ese momento mantuvieron sus condiciones hasta su finalización.
En caso de que se apruebe este proyecto, los contratos de alquiler vigentes bajo las condiciones de la ley actual podrán aplicar las disposiciones establecidas en la nueva ley. "Por ejemplo, si un juez tiene que intervenir en un caso de reparaciones, se utilizará la definición de reparación urgente establecida por la ley y se aplicará ese criterio", detalló Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios y empresariales.
En la misma línea, señaló que otro aspecto que se aplicaría a los contratos en curso es la multa por rescisión anticipada en los contratos temporales propuesta por el proyecto. Esto se refiere a uno de los puntos del proyecto que establece que, en contratos con una duración menor al mínimo legal (dos años, según el proyecto), la multa por rescisión anticipada (actualmente de dos meses de alquiler) se calculará con base en el precio del último mes de alquiler. Este aspecto es importante porque la ley actual no especifica sobre qué mes se calcula la multa.
Cómo sostener un contrato bajo la ley anterior
Es importante destacar que existe una herramienta que permite mantener las condiciones de un contrato incluso después de la aprobación de una nueva ley. Se trata de las prórrogas, que pueden extender un contrato hasta 20 años. Sin embargo, esta opción solo es válida si el inmueble y las partes involucradas siguen siendo las mismas. En caso de cambiar de inquilino o de inmueble, se deberá iniciar un nuevo contrato bajo la última ley promulgada.
Esto es algo común, ya que muchos propietarios que mantenían una buena relación con sus inquilinos y no deseaban someterse a las condiciones de la nueva ley optaron por esta alternativa. Abatti indicó que "mayoritariamente, se están realizando prórrogas de seis meses en los contratos. Esto es lo más recomendable en este contexto inflacionario, ya que al prorrogar un contrato se puede establecer un nuevo precio de acuerdo al mercado y al acuerdo libre entre las partes, y no basado en el aumento del Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central, que está desactualizado en relación con la inflación".
